親から相続した「実家」と向き合う~空き家関連法を知る

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少年時代を過ごした「実家」を、相続で受け取る相続人が増えています。現在の相続人の生活範囲と近くであれば、実家に転居するのも選択肢となりますが、生活圏が離れている、ましてや離れた場所で家族や子どもと暮らしているという場合、実家の相続は頭の痛い問題です。

よく「売ればいいのに」と言いますが、築年数の経過した住宅は買い手がつかないこともあります。現在、このような環境下で「空き家」となった住宅が社会問題となっています。

1、空き家820万戸の衝撃

先日統計局の調査で、平成25年の空き家率は約820万戸と発表されたことが不動産関係者のあいだで大きな話題になりました。今後は、この「820万戸」という数字が中心となり、不動産事情が動いていくとさえ言われています。この数字は、総住宅数の13.5%にも達しており、調査後も全国的に空き家は増加傾向にあります。次回の調査では、約1,000万戸の大台を突破し、更に大きく報道される可能性が高いとも言われています。

今回の調査はあくまで「外観からの調査」のため、郵便ポストや洗濯物の状況によっては「居住中なのに空き家と判断されてしまった」ケースも多いでしょう。この空き家時代、実は家を高く売却する大きなチャンスでもあります。

参考:統計局 http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/tokubetu.htm

もちろん、この820万戸を親から相続を受けて、「放置」している実家がどれくらい占めるのか、は定かではありません。ただ、今後はこの空き家について売却を進める法整備があり、情報を把握しておきたいところです。今回は2つの法律を見ていきましょう。

2、空き家対策特措法

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何度か当サイトでもご説明した通り、空き家の解体には固定資産税と都市計画税の軽減措置が阻害要因となっています。この軽減措置を、上記のように治安面で問題となっている空き家は「対象外とする」として定められた法律が、空き家対策特措法です。

平成27年度から施行されている同法では、まず問題のある空き家を「特定空き家」として「勧告」の対象とします。次に、指導を受けても改善しない空き家について、固定資産税・都市計画税の軽減対象から外す、という法律です。

ただ「特定空き家」はどの機関が決めるのか。指導と勧告はどのようなものなのか、が決定及び浸透していないため、実際の空き家指定は慎重に行われる流れのようです。

固定資産税は、毎年1月1日の所有者を持って金額が算出されます。そのため、法律施行から1年後の2016年1月の固定資産税算出後、具体的な特定空き家の定義が発表されるのではと見られています。時期的にはもうまもなくと考えられます。

3、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例について

空き家の売買を活発にして、空き家を減らしていく目的で定められた、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。平成28年税制改正大綱に含まれました。一定の条件を満たした空き家の売却に対し、3,000万円の特別控除を行うというものです。

一定の条件をまとめると、

 

〇相続開始まで自宅で、相続により空き家になった。

〇昭和56年5月31日以前に建築された。

〇マンションなど、区分所有建物ではない

〇相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続であること

〇売却額が1億円を超えないこと

〇相続から空き家以外になっていないこと(使用履歴がないこと)

〇行政から要件を満たす証明書等が発行されていること

○平成31年12月31日のあいだの売却が対象です。

 

以上の条件を「すべて満たす」必要があります。敷居が高い印象がありますが、控除額3,000万円はとても高額のため、まずは様々な条件と「実家の相続」に限定した適用となるようです。今後の情報に注目していきたいですね。このように、現在、まさに「空き家を売却する」タイミングを、国も一体になって推しているといえるでしょう。

次回は、この状況下で売却をするには「何が必要か」を考えてみましょう。