残しておくと大損する不動産は早めに処分しよう

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投資商品としても人気の高い不動産。サラリーマンでも副業規定に触れずに資金化出来る一方、金融商品の中でも、市場が開いている間中張り付いて、動向をウォッチする必要もありません。
一方、投資額も大きく、ローンを組んで投資資金を回収していくケースが多いため、損が出た際には大きくやられてしまうことも。不動産運用において損が出てしまうケースと、その際の対応について知っておきましょう。

1. 家賃の低下

 分譲マンションなどを購入し賃貸に出し、家賃収入を得る場合、その家賃の動向がそのまま収益に影響を及ぼします。駅近やベッドタウンの駅を選ぶなど、人気の衰えないような場所を探して、家賃が下がらない物件を購入するのが基本です。
 しかし、入念に調査をして購入した物件であったとしても、都市開発の計画が変更になったり、新たに主要路線が開通したり、事故や震災などで住民が流出するなど、物件の人気が下がってしまうことがあります。そうすると、家賃を下げないと入居者が現れないため、場合によっては毎月のローン支払い等の費用を下回る家賃に設定しなければなりません。最悪の場合、所有者による「持ち出し」が発生してしまいます。

 毎月の収支が赤になってしまうと、家賃を上げるか、最終売却価格が購入時価格を上回らないと、黒字に戻すことは難しくなってしまいます。家賃を上げて、早めに損失をカバーできそうな場合であれば、そのまま持ち続けることもできますが、売却価格がまだ高値で留まりそうな見込みがある場合には、早めに売却したほうが良いかもしれません。

2. 空室案件

 家賃の低下と同様、入居者が見つからない場合はさらに赤字が膨らむことになります。土地や棟ごと購入した場合とは異なり、分譲物件を購入した場合は特に、空室案件の管理費や修繕費などを大家が負担しなければなりません。

 購入時にも、新規物件の購入から始めるのではなく、入居者がいる状態での大家変更案件から始めるのが安心かもしれません。その場合は、その入居者が転出してしまった場合の家賃設定が現在を下回らないかに十分留意しましょう。新規の入居者は相場家賃よりも高い水準となっていることがあるため、初期の利回りが高く見えますが、相場が下がっている場合には、次の入居者は家賃を下げないと見つからない可能性があります。

3.物件の不備

 雨漏りや設備の故障など、物件になんらかの支障が発生した場合、特に入居者からの修繕要請があった場合、その費用や対応は原則、大家が行うこととなります。委託業者の不手際や手抜き工事などで、外壁破損などが発生し住民に傷害を負わせた場合、民事訴訟に発展する可能性もあります。
 分譲マンションの販売などにおいては、入念な投資家であれば設計、初期建設の時期から物件を観察し、問題がなさそうかチェックすることもありますが、他に仕事をもっている忙しい人の場合は、すでに売りに出されている物件を購入することが多いでしょう。
 物件側に不備が多く発生する場合、今後重大な事態が発生しそうな場合などは、早めに物件を手放したほうが賢明でしょう。

不動産投資において、もっとも大きいリスクの一つが、売却先が見つからないことです。不動産には最低価格が存在するため、購入価格に対し一定のカバーが見込めますが、実際に購入してくれる人がいなければどうにもなりません。

 また、不動産は高額なため、少額でも分散投資のしやすい投資信託などと異なり、一つの物件で発生した損失を他の運用でカバーすることが難しい商品となっています。流動性の高い上場株式などではボラティリティは高いながらも売買相手が探しやすく、また、売却してしまえばそこで自身の損切りは終わりです。一方で不動産は買い手が見つからないとそのまま保有することとなり、さらに固定費用がかかるため赤字が膨らみ続けます。

 開発地区周辺のベッドタウンなど人口増加が見込める都市であればまだ安全かもしれませんが、過疎化の進む地方などに物件を持っている場合には、買い手が見つかるうちに早めに売却し、都心の物件に持ち替えるなどの手も有効でしょう。
売却時を想定し、賢く運用したいですね。