土地の有効活用で相続税をさらに節税?!

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相続(相続税)を考える際に現金の次に厄介なものが土地です。現金による相続は、相続税の納税面で大いに助かるため、厄介とは言いづらいですが、完全なる時価により課税されるため、富裕層にとっては相続税の負担面が大いに気になることでしょう。土地による相続は、換価性が高いとは言えず納税資金の準備が不十分なまま相続税の納期が来てしまう可能性が大いにあります。土地を必要な分だけ切り売りしたくても、そうそう都合良く買い手が見つかる可能性は決して高くないでしょう。とはいえ、土地を相続することになるケースも多いため、使える制度は大いに利用して相続対策を行いましょう。

 

更地によりも駐車場として相続した方が有利!?

実は、土地を相続する際に、更地として相続するよりも駐車場として相続する方が、相続税を節税することができるのです。

さらに、駐車場として相続する際には、その状況により評価額が異なるため注意が必要です。

駐車場として貸している土地の評価

貸駐車場は、更地をそのまま駐車場として貸しているのか、車庫などの施設を駐車場利用者が自らの費用で造ることを認めているような契約なのかによって評価方法が変わってきます。

土地所有者がその土地をそのままの状態(又は土地に設備を施して)で貸駐車場を経営しているケースでは、自用地として価額が評価されます。一方、土地の賃貸借になると考えられる契約では、その土地の自用地としての価額から、賃借権の価額を控除した金額によって評価されるため、自用地の価額よりも評価額は減額されます。結果として相続税の節税に繋がることができます。

簡単に言うと、青空駐車場として駐車場経営していても相続税を安くすることはできないということです。

 駐車場経営のメリット

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土地の評価減と節税

駐車場経営に利用されている土地は、その評価額が減額されるというメリットがあります。合わせて、小規模宅地等の特例に該当すれば、さらに評価額を減額することができるため、さらなる節税が可能となります。また、自用地として認められる場合に比べて、固定資産税も安くなることから、使わなくなってしまった土地をお持ちの方は、その土地をそのままにしておかないで駐車場経営といった形を取ると良いかもしれません。

 

賃貸収入の見込み

駐車場経営をしていれば、当然ながら賃貸収入を見込むことができます。相続税だけのために更地を駐車場にしても損をする可能性が高くなってしまいますが、駐車場経営を行った結果相続税も安くすることができたという流れであれば、更地を駐車場にするリターンは大きいものとなるでしょう。

 駐車場経営のデメリット

設備費用がかかる

ただの更地を駐車場経営とするには費用がかかります。特に、青空駐車場かどうかの判定に当たって、砂利の状態かアスファルトを敷いた状態か?という判断根拠が用いられることが良くあります。たしかに、砂利の更地を「私はこの場所を、れっきとした駐車場として経営しています」と主張しても、いやいやただの更地でしょと突っ込まれる可能性が高いでしょう。青空駐車場と思われることの無い様に、アスファルトは敷いておいた方が良いでしょう。(これにより小規模宅地等の特例を使える様になります。)

しかしながら、当然無料でアスファルトは敷けないため、ある程度の費用がかかってしまいます。青空駐車場は単なる更地に近いため、売却が容易というメリットがありますが、相続税対策を考えているのならお金をかけてアスファルトを敷くべきと言えるでしょう。

 

固定資産税や維持費がかかる

駐車場経営をしていて安くなるとはいえ、固定資産税がかかってしまいます。また、修繕費や維持費等の費用もかかってくるでしょう。思っていたほど駐車場利用者が少ない場合には、経費の方がかさんでしまうかもしれません。

とはいえ、何もしていない状態でも不動産を所有していれば固定資産税はかかってしまうことは念頭に置いておきましょう。