タワマン節税の嘘、ホント

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近頃何かと話題の高層マンションですが、実は相続対策に高層マンションを利用する人が増えています。一体どのようにして相続対策に使っているのでしょうか?

高層マンションによる節税とは?

高層マンションを利用した相続対策はタワーマンション節税、通称「タワマン節税」と呼ばれています。相続税の課税対象となる評価額は、そのほとんどが時価よりも低い金額となることを利用する方法です。

タワマン節税のメリット

 

①相続税の課税対象となる金額

相続税の計算上、宅地や建物の評価額は、時価よりも低くなることがほとんどです。そういったケースでは、現金で相続をした場合に比べて、高層マンションで相続をする方が相続税を節税することができます。
さらに、土地の評価時には、マンションの敷地(全体)免責を持分割合に応じて按分計算するパターンが一般的です。これにより、部屋数が多いマンション(高層マンション)程、土地の評価額が低く算出されます。これを利用するには、タワーマンションを利用することが非常に適した方法といえるでしょう。

②投資としての価値

タワーマンションが建設される地域は、一般的に人口密度が高い地域であることが多いです。従って、管理さえしっかりしていれば空き部屋になるリスクを減らすことができます。そのため、賃貸マンションとして投資価値が高いことも高層マンションの強みの1つといえます。

③換金性の高さ

不動産業界における中古物件の取引推移は安定しているため、不動産を売却する際の換金性は比較的高いものと思われます。特に高層マンションは、目立つ場所に建設されることが多いので、買い手の関心も高まります。ブランド性も高いため、賃貸マンションの管理をするのが面倒になれば、売却して現金化してしまっても良いでしょう。

④相続人の満足度

タワーマンションを所有しているというだけで1種のステータスになり得るので、法定相続人の数だけ高層マンションを用意しておけば、遺産分割をスムーズに進めることができる可能性が高まります。相続人は、タワマンを相続でき、さらに相続税も安くなっていれば御の字でしょう。

タワマン節税を最も有効に扱える対象者は?

 

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タワマン節税は誰にでもできる相続税対策ですが、一般的には3億前後の相続財産を有している者が良いと言われています。
その理由としては、相続財産が少ない者はタワマンによる節税効果を享受しづらく(結果的にキャッシュアウトが割高)、相続財産が5億円以上ある方にはより適した相続税対策が可能だからです。

タワマン節税のデメリット

上手に利用すればメリットの大きいタワマン節税ですが、全てが上手くいくとは限らず、当然ながらデメリットもあります。

①買い手・借り手が見つからないリスク

高層マンションは価値が高いとはいえ、買い手・借り手がすぐに見つからないケースもあります。購入するタワーマンションには果たして需要があるかどうかを再度検討してみて下さい。

②価値下落リスク

当然ながら、購入当時は価値が高いマンションでも、年々価値が下落するリスクがあります。

③差があり過ぎると相続人間で揉めることも

相続人の数だけタワマンを残しても、そのマンションに差がある様だと、相続人間での揉め事に発展してしまいます。相続人同士が納得できる様な対策をすると良いでしょう。

以上の様に、むやみやたらとタワマンを購入する方法は得策ではありません。タワマン節税を考えている方は、今後を見据えて取捨選択をしていく必要があります。

国税庁による監視強化

相続税の課税対象となる金額があまりにも低く算出できてしまうタワマンに対して、国税当局も対策を講じてきました。相続税対策を行ったはずなのに、蓋を開けてみれば増税になってしまったなんてことの無い様に気を付けましょう。