アパート経営を正しく理解しよう~相続編~

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「相続税対策にはアパート経営が有効である」という話を聞いたことはありませんか?この話はアパート経営を行う人によって、真実にも虚偽にもなり得てしまいます。アパート経営を行うことで得られるリターンとそれに伴うリスクをしっかりと把握して将来の意思決定に役立てていきましょう。

アパート経営のメリット

評価額を低くすることができるため節税になる

相続税を節税するためには、何らかの方法で相続財産の課税対象となる金額を低くする必要があります。その点、アパート経営を行っていれば、更地の時よりも評価額を減額することができるため節税に繋がります。また、建物も賃貸している方が評価額を減額することができるため、同じ財産がある場合アパート経営を行っている方が、アパート経営を行っていない時よりも節税に繋がります。

家賃収入を得られる

空室ができない様に管理をしていれば、毎月固定的に家賃収入を得ることができます。現金で入ってくる収入は、相続税の納税や今後の生活資金として使うことが可能であるため、アパートを経営することは相続税の計算時だけではなく、将来的に有効活用できる投資方法といえます。

必ずしも専門的な知識が必要というわけでは無い

アパート経営は、他の業種の様に特殊な資格が必要であったり、専門的な知識を必要としたりするケースは稀です。そのため、やろうと思えば誰にでもできる投資方法です。また、条件が合えばアパート経営専門の融資(アパートローン)を組むことができるため、手元資金が少額でもアパート経営に乗り出すことが可能です。

その他

アパートローンを組んでマンションを建設・購入した場合にローンが残っている状態で相続が開始してしまったら、そのローン残高は相続財産から差し引いて計算することができます。(ローンによる節税)
また、不動産所得として確定申告をする際、アパート経営から赤字が出てしまった時は、他の所得から赤字金額分も差し引くことができます。青色申告を絡めることで、高所得者が節税に利用しているケースもあります。

アパート経営のデメリット

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空室リスク、価値下落リスク

アパート経営の最大の関門は入居者の確保です。どれだけいい物件を取り揃えても、入居者がいなければ話になりません。闇雲にアパートを建てるのではなく、地域の需要を考慮してアパート経営を行いましょう。
また、購入当初は価値が高かったはずなのに、売却しようとした時に価値が大幅に下落してしまっては元も子もありません。アパート経営を始めようと思う方は、相続税対策のみならず、周囲の環境や需要面を鑑みて物件を選択していく必要があります。

老朽化リスク

建物が年々老朽化していくことは仕方のないことです。古いせいで入居者が来ないという最悪の状況を避けるためにも、計画当初から修繕費用(または、リフォーム代)を見込んでおくべきでしょう。

その他

他にも、災害によるリスク、入居者の中にクレーマーやモラルハザードがいるリスク等が考えられます。起こりやすい災害に備えるために、保険会社と上手に付き合っていきましょう。また、入居者を選定する際には、外的要因と内的要因の双方に注意しておきましょう。

まとめ

アパート経営も投資の1つである以上、一定のリスクを伴います。とはいえ、相続税の節税に効果的であり、持ちアパートを有効に活用できれば、安定的にリターンを得られる投資方法でもあります。営業マンの言いなりになって安易に意思決定をした方は、ほとんどのケースで借金だらけの生活になる一方、自分の目で将来性を判断した上でアパート経営を行った方は、希望通りの結果が期待できる方法といえるでしょう。